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楼市暴风式调控不会影响租房市场

2017-03-28 来源:网络
 
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  北京(楼盘)楼市迎来疾风暴雨式调控。短短10天内,相继出台涉及新房、二手房、民政、信贷、社保、购房者、中介、开发商等各层面7项政策,旨在堵住楼市漏洞,力度之大前所未有。


  楼市严厉政策对市场影响立竿见影。购房市场的高烧得到遏制,在居住的另一端,租赁市场会呈现什么形态呢?


  北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志对和讯房产表示,如果市场交易越来越冷,特别是有一些处于过渡阶段的,短期会有租房需求,这样看的话,租赁市场还是会向好的方向去,不会受太大影响。


  不过,链家研究院院长杨现领则表示,目前买房和租房是两个基本隔离的市场,买房市场的波动,不会对租房市场形成影响。


  “房地产购的需求是以换为主体,潜在需求是有房可住,是想换得好、换得近、换学区,这拨人的需求很稳定,这类需求占市场比例约为70%-80%,其余的20%-30%则是坚定的租房而不买房者。所以,购租两块市场其实是分开的。” 杨现领进一步解释称。


  随着购房市场进入深度调控状态,方兴未艾的住房租赁市场将迎来哪些变革新趋势?日前,链家研究院发布的《租赁市场系列研究专题》对此做了深度解析。


  报告指出,一是租金持续增长。人均可支配收入是房屋租金水平持续增长的内在驱动力。2006年-2015年,我国租金整体增长幅度约40%,其中北京、上海(楼盘)涨幅均超过120%;期间,美国租金涨幅36%,日本下降1.6%。10年间,我国人均可支配收入增幅100%,北京、上海人均可支配收入均超过160%,美国个人收入增长约40%。


  二是我国长租市场具备长足发展的基础,租赁人口及房屋比例上升。我国房屋租赁市场进入快速通道,预计2025年租金GMV将接近3万亿元人民币,租赁人口2.3亿;2030年,租金GMV将达到4.6万亿元,租赁人口达2.7亿。


  三是机构渗透率提升。房源机构化持有、租赁消费升级、REITs趋于成熟以及租赁制度完善,加速专业租赁运营机构崛起。


  四是新增房屋用于出租比例提升。随着国内租赁市场加速发展以及政策要求开发商自持一定比例住宅,房屋从建设时便确定租赁用途的趋势正在显现。


  五是房地产租赁领域中,商业地产往往更受瞩目,但其经济敏感性远高于住宅租赁,特别是经济下行期间,住宅租赁回报率更稳定。


  六是住宅租赁集中于大城市,机会仍在TOP30城市。


  七是完整租赁生态,参与机会众多。成熟的租赁市场能够培育出完整的产业生态,从房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服务以及衍生服务,产业链条上具有众多的参与机会。未来的租赁市场生态,以金融、信息及数据为行业基础,专业化租赁运营为核心,租后维修、保洁、软件服务等衍生行业为辅助。


  八是互联网不同程度地参与租赁产业链。


  九是新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及生命周期推进,租赁消费升级大势所趋。


  十是租赁是唯一仍有政策红利的市场。政府逐步重视房屋租赁市场,2015年后相继出台公积金提取、税收优惠、商改住等支持政策,多方位推进租赁市场发展。2016年12月,中央经济工作会议与财经领导小组会议再次明确规范发展租赁市场,加快租赁立法,推动机构化、规模化租赁企业发展,建立购租并举的住房制度满足多层次需求。可以想见,未来2-3年来,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,租赁市场是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。


  链家研究院院长杨现领表示,我国租赁市场正处于加速成长期,租赁消费升级大趋势下,租金水平将持续增长、租赁市场规模不断扩大。随着政策红利逐步释放,过去5年青年公寓的探索以及周边配套产业的完善,特别是开发商、房地产基金等大量高阶参与者进入,中国租赁产业生态将趋于完整。伴随这一过程,一大批规模化、专业化租赁运营机构会快速崛起,机构渗透率将得以提升。


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